重庆地产

   全国楼市“涨声”一片

2007年09月12日，国家发展和改革委员会(即发改委)与国家统计局，公布全国70个大中城市房价调查，显示8月份楼价比去年同期上涨8.2％，其中深圳楼价更涨达20.8％，成全国楼价升幅最大城市。相比深圳的“三高”房价，重庆楼市的“涨声”相对要温柔一些，据《新楼市》地产研究中心统计：8月份，重庆共成交一般成套住宅27561套，成交均价格为4093元/平方米，房屋销售价格同比涨幅8.2%，和全国平均水平持平；而环比涨幅为2.2%，排名全国第四，仅次于杭州、乌鲁木齐和长沙。

“虽然目前重庆的房价增长比率较高，但是价格与深圳、上海以及北京等城市相比还是有很大的差距！”重庆巨成房地产开发有限公司副总经理左宗刚告诉记者。就城市辐射力以及发展趋势来看，刚被评为新特区、国家统筹示范区等一个个含金量较高头衔的重庆并不比周边的成都、贵州以及西安差，但是到目前为止，价格仍然与几大城市相差无几。而目前均价超过4000元/平方米基本与目前重庆的地位以及辐射力相吻合。

依照目前的形式看，重庆涨幅空间更大。重庆禾家物业发展有限公司副总经理李闽表示，两年内，即2009年9月，重庆的房价很有可能番一番。一方面，各大地产巨头纷纷入渝，他们大多是有名的上市公司或者资本魔术师，对地产的操作完全上升到金融界领域，前段时间，股市的火暴正是一个很好的预兆。对于资本的操作远比房地产更有挑战，但是得到的回报当然也是丰厚得多；另一方面，伴随着地价、建材以及撤迁成本的增加，房价的上涨自在情理之中；再者，从供求关系来看，未来的很长一段时间里，将有不少于700多万农民转移进城，重庆将有70%的人居住在城市。按照这个供求关系，重庆住房、商业用房需求将达到4亿多平方米，每年基本需要接近2000万平方米的需求量，而目前的重庆楼市，特别是在2003——2006年间，据重庆权威部门数据显示，重庆全年平均放量在1300万平方米。2007年相对前几年有较为充足的房源供给，但仍然不能满足供求的平衡。“今年预计有1500万平方米的消化量！”重庆博丰房地产开发有限公司营销部经理鲍正军告诉记者。多方面的原因导致房价的飞涨，想买的恐慌，而想卖的心慌！

 重庆市民比北京、上海市民幸福？

       前不久，重庆市委常委、常务副市长黄奇帆做客东方卫视《杨澜访谈录》透露，2006年重庆主城区商品房平均价格为2700元/米，主城区居民月均收入在2700元左右，基本实现了一比一，痛苦指数应叫幸福指数了，并称：“北京、上海市民没重庆百姓幸福！”当然，这个幸福是有依据的，同时也是重庆市政府在严格控制房价泡沫而取得的显著成效。就在黄奇帆做客《杨澜访谈录》不久，即2007年6月10日，黄奇帆在接受全国17家媒体专访时很肯定的表示：“重庆的房地产是没有泡沫的。”他认为，严把五个关口可以控制房地产的价格泡沫，第一：房产总投资不超过固定资产总投资25%；第二：城市人均住房面积在30平米左右；第三：城市职工人均收入一月买一平米房，这个正是重庆市民比北京、上海市民幸福的重要依据；第四：采用多中心组团的城市规划；第五：让低收入者也有房住，建造大量的经济适用房以供占社会20%或者更多一点低收入人群。在此措施上效果更为明显，据悉，南岸区现已经开建50万平方米低价低租房，首批约1600套房源将于明年春节后交付使用，重点解决今年洪灾中失去房屋的灾民。这批房源可租可销售，其对象是南岸区的中低收入家庭和进城农民工，地点在罗家坝、弹子石和茶园片区，价格力争控制在每平方米2500元内。通过多建廉租房、经济适用房逐渐实现“人人有房住”的愿景。

但在2007年8月25日，黄奇帆在市统计局举行的“经济形势报告会”上作主题报告时称：重庆市民目前的局势为“人人有房住，不是人人买房住。”一个是“幸福”，而一个是看不出到底是幸福的痛苦？一时间，黄的观点受到众多媒体以及相关专家的置疑。重庆人到底有没有北京、上海人幸福？

对于重庆市民有到底有没有北京、上海市民幸福？重庆博丰房地产开发有限公司营销部经理鲍正军的观点似乎更加适合目前重庆的市情。鲍正军认为：普通工人平均月工资能买到0.5平方米住房便是比较幸福的状态了。就目前重庆市民平均收入与房屋成交均价相比，基本在这个范围之内，重庆市民目前可能尚未达到一比一的幸福指数。

据《新楼市》地产研究中心统计：2007年8月，重庆共成交一般成套住宅27561套，成交均价格为4093元/平方米。就目前的而言，重庆商品房成交单价已经超过4000大关，正如黄奇帆所说的重庆楼市在没有泡沫的情况下，房价肯定会持续走高，到了年底房价涨到5000元/平方米也不无可能！“很想到江北买套房子，但是确实买不起！”（复地）重庆润江置业有限公司营销部经理史宇海对目前的房市充满一脸的无奈。在市民认为属于“暴利”的地产行业，更何况是综合实力排名前十的复地集团营销部经理都坦言买不起住房，看样子事实不容乐观。再者，按照黄奇帆的理论，如果城市职工人均收入一月买一平米房便是幸福的痛苦，那目前重庆市民的人均并未达到4093元/月，可能便是痛苦的幸福？

大环境加速两极分化

（复地）重庆润江置业有限公司营销部经理史宇海认为：2007年才是重庆房地产市场的真正“洗牌”年，房价的上涨以及供求关系的调整远比2006年各种宏观调控更有影响。在2006年前，各大地产商所做的事情无非就是造产品，这种产品大多出现价格相当、形态一致甚至是户型结构相差无几的局面，那时的销售更多靠的是广告宣传、品牌号召力以及产品质量等各种因素。在那时重庆楼市相对平缓的形式下，很大一部分购房者处于一种观望的态度，而这种观望的心理同样源自全国各大城市房地产市场的平缓现状。那时，政府相关部门、媒体声音、专家学者无一不说地产价格涨幅平缓或者说部分城市房价甚至有下滑趋势，种种原因使得购房者等待“奇迹”出现，迟迟未出手导致供求关系相对失衡，房价涨幅放缓。                       

史宇海还认为：目前的地产开发市场出现两极分化趋势，一方面政府在经济适用房、廉租房方面下了不少力气，这部分“低端”产品能逐渐解决贫困市民的住房问题；另一方面，便是以品牌作为支撑的大开发企业，这部分企业将逐渐成为开发主流，“地王”的频频出现以及拿地手续的严格化、市场化，也促使一部分中、小开发企业最终被推向激烈的竞争浪潮中，要么夭折、要么长成参天大树！

而在购房者的两极阵营中，仍然出现两个“极端”。

伴随着重庆直辖10年以及“新特区”的成立，重庆房地产价格一天一个价格，沿海、温州等全国各地的炒房团纷纷看好重庆的升值潜力，频频出手，一些滨江物业和投资型酒店式公寓便成为他们的目标。“我们项目有80%以上的业主都是沿海一带的外来投资者。”喜莱登国际销售部经理杨振中很直接的告诉记者。而重庆浦辉房地产开发有限公司营销总监刘震在今年年初接受本刊专访时表示：滨江物业的受宠将拉动周边区域房价的上涨，特别是目前的江景房多为地产大鹗所开发，他们的操作模式与本土企业不太一样，好几个项目在拿地后迟迟未动工的原因正是对利润的不满，如今的价格从尚未开盘的龙湖·江与城、中海·北滨1号、武夷滨江等项目上便可以嗅到一种暴涨的味道，一向以江景房作为标杆的重庆地产市场肯定会随着区域内楼盘价格的上涨从而带动整个商场房价的不断攀升。

不难看出：以外地投资型客户成为高档、投资型物业的的青睐者。这部分人群对价格不太敏感，从阳光100国际新城D1—2组团“天价”组团的成交与亚太商谷等项目的热卖为代表；而另外一支主力军便是青年置业者，这部分人群以首次置业为主，购买目的当然以婚房作为主要目的。而以改善居住条件为主的购房者将越来越少，一方面，国家对“70/90”面积的限制决定了未来面世的物业形态主要以舒适、实用的中、小户型为主，而别墅、豪宅等字眼将越来越少，可供改善居住环境的“花园洋房”、“别墅”等也将随之减少；另一方面，银行将逐渐实施对第二套住房提高首付，虽然多一成的首付对可以改善居住的购房者无太多压力，但我们至少看到国家对市场调控的行动与信心。

房价，“皇帝”定的价

上海汤臣一品项目因为每平方米标价高达11万元、成交价格高达13万元/平方米成为内地天价楼盘而频频亮相于各大媒体；另据央视报道继上海汤臣一品之后，北京也出现天价楼盘——柏悦府，每平方米售价达7万元，最小的一套房子也要3800多万元。就在大家热衷与探讨天价楼盘是否合理时，一个名叫阳光100国际新城的项目把大家目光转移到了重庆的南滨路上。2007年4月底，该项目推出的D1——2组团销售均价定在8000元/平米以上，目前最高成交单价超过15000元/平方米，是目前重庆最贵的公寓住宅。2007年4月份的重庆地产市场不容乐观，但开发商重庆渝能壹佰房地产开发有限公司并不因为“高定价”而忐忑不安，相反信心十足，其公司总经理助理苏建波在接受记者采访时用一个反问把记者的问题挡在嘴边：“我们造的是绝版艺术品，你认为15000元/平方米很贵吗？”的确，虽然阳光100国际新城卖出15000元的价格就目前的重庆电梯公寓来说是重庆版“汤臣一品”，但相比其他天价项目只是九牛一毛。

为什么有如此多的天价项目？汤臣一品每平米成本3万左右，而售价却在13万？就在记者置疑开发商定价的策略时，重庆禾家物业发展有限公司副总经理李闽的观点似乎更加让人能够接受。李闽认为，房子的价格并不是因为成本来制定销售价格,相反是利用价格来控制成本。市场行情与项目自身情况是一个很好的参考，“天价”更重要的是一种资本的操作方式。记者认为是开发商高估了项目价值，透支了未来几年、甚至几十年的升值空间。“当然也不排除炒作的嫌疑！”一不愿意透露姓名的开发商告诉记者。

正当购房者正在为买房怎样凑齐首付款而犯愁的时候，座在“庙堂之颠”的开发商们却定出如此高的价格，还牛B哄哄的说：“你不买，反正有人买得起！”真希望“皇帝”们能学学康熙，体验一下民情，那样，他们就不会像任志强那样说：“我们只为富人服务”了！

政府：加大扶持力度

记者于8月14日从重庆国土房管局获悉，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，重庆将加大廉租房和经济适用房的建设力度，逐步解决低收入家庭的住房难。

700多万农民进城，商品房年需求2000万平方米，如何解决低收入者居住问题？“人人有房住，不是人人买房住。”8月25日，在市统计局举行的“经济形势报告会”上，市委常委、常务副市长黄奇帆作了主题报告，重庆将多修廉租房，让20%的城市人租房住。种种迹象表明：重庆市政府在扶持城市低收入人群上下了不少工夫，但在量上仍然有一定的差距。

  多建廉租房、经济适用房确实能解决一部分城市低收入者住房难的问题，但大部分吃社保的人群仍然得自食其力，用一生甚至是几代人的积蓄去挣得自己在城市的一席之地。正当大家掏出积蓄奔向幸福的时候，一系列严格、繁杂的程序把大多数人抵在了“天堂门”外。

银行：提高贷款首付

对于众多投资者的炒房行为，能不能寻找一种寻之有效的办法呢？近日，广东、重庆等地方的建行对于第二套住房的按揭首付，由以前的三成提高到四成。对于银行提高首付的行为，开发商几乎异口同声的表示：对控制投资行为效果不明显。重庆博丰房地产开发有限公司营销部经理鲍正军认为，商品房对于一般的工薪阶层而言应该是一种奢侈品，很多购房者都是用一生的积蓄来购买。但是对于投资者而言只是一种挣钱的工具而已，对于他们来说，增加一成首付所带来的经济压力几乎没有。相关部门应该对购买主体进行控制。位于重庆南岸区青龙路一名叫巨成龙湾的项目的做法值得借鉴，据项目副总助理罗希介绍，项目于9月16日推出3、4号楼共500余套，所有排队人员按照排队的先后顺序进行实名制选房，以“阳光销售”的形式诚信开盘，所发放的选房顺序卡与房源完全一致，保证每一位持卡客户有房可买。“我们黄总就是怕有人炒房，所以才采用阳光开盘这样的透明模式。”罗希很直接的告诉记者采用这种模式销售的主要原因。

但是由于第二套住房在操作上很难界定，深发展住房金融部总经理柳博在接受媒体采访时称，提高第二套房贷首付是考验监管层的智慧。比如家庭中夫妻名下各一套房子这种情形如何对待，同一人名下第一套已经还清贷款，则第二套贷款申请政策应如何处理等等，存在很多复杂的情况。不过记者了解到，目前银行针对第二套房贷提高首付，主要是同一人名下的第二套贷款行为。

目的是打击投机炒房行为、抑制房地产市场过热的银行行为，需要放在市场的真理中进行检验。

 购房者：该出手时就出手

面对如此高的房价，家住江北区华新分流道某小区的朱先生可谓是后悔不已。朱先生告诉记者，原本打算在今年年初买房的计划由于各种原因耽误了买房时机，到了今年6月，他原来看中的项目从年初时的3500元/平方米涨到了4600元/平方米，短短4个月时间涨了1100元/平方米，这样算下来，朱先生原本想买的那套70余平方米的两房就相当于“亏”了7万多元。没办法，房价一直居高不下，为了结婚，必须得再次出手。前几天，渝北黄泥磅附近一楼盘发放选房顺序卡，朱先生带上棉衣、方便面和小凳子排了整整一个通宵才拿到稍微理想的的号码，心里总算松了口气。

       其实，像朱先生这样的购房者还有很多，重庆同路世界房地产顾问有限公司总经理郭大民认为：以购置婚房为目的的年轻人将逐渐成为购房的主力军，而这部分人当中，外地来渝安家的人士也具备相当的人数。购房者买涨不卖跌的心理与近段时间价格的持续上涨是导致他们出手的重要原因。越等越慌、越等越贵等心理让一些原本处于观望中的准购房者逐渐改变了想法，毕竟，这个市场正逐渐转变为卖方市场。

       黄奇帆在接受媒体采访时表示，重庆的房价没有泡沫，包含博丰地产鲍正军、同景置业策划部经理张骥都表示，目前重庆房价很健康，虽然目前价格上涨趋势明显，但是和沿海以及深圳、上海等城市仍然是“小乌见大乌”，正是因为以前重庆房价相对较低，才有了如今以至将来上涨的空间。

       记者发现，近期开盘或加推的楼盘无论是处于地段优势明显的黄金地段或者是在城乡结合处的单体楼，开盘当天都排了上长长的队伍。这种回归原始的现象正是从买方市场逐渐转变为卖方市场的有利证据。从巨成龙湾9月16日开盘当天热销90%到大渡口松青路科而士·天辰美苑二期星岸9月22日的强销……都足也证明这点，准备购房的的市民们，要出手，请趁早！