重庆房产

一）序言
 
好长一段时间没有写过正规的地产文章了，在这样火红的楼市里，说任何话都有可能被唾沫星子淹死，选择在这个阶段去被淹死，确实不是一个明智的决定。因此也就暂时的放下了写作，虽然也零星写了些东西，不过理性东西太少，缺乏相应的说服力。
 
这个房市，确实有些太不明白了。听了一个故事，新牌坊区域某楼盘一个外地人到该项目一口气吃下10套小户型（产品还有缺陷），居然给销售人员说，感谢你们让我有机会买到房子。无语。
 
如果这个楼市的热闹，全都有他们来抬，笔者也没太大必要来凑这个热闹，写这篇注定会被有些人骂的文章了。只怕不幸的是，只有住房者，经不起这个热浪折腾，加入到房市里面去，将来受伤则实在是太不值得了。
 
（二）重庆房市发展领先工业发展一步半
 
基础有好牢，你就能走好远。这是对人的劝戒，但是作为一个城市的经济，也应该是一样的（首先申明一点，笔者没机会拿到2006年的数据，所以只能引用2004年以前的数据进行说明与论述）。这段时间关于长三角的书，前前后后，看了10来本，也有珠三角的。从城市发展，功能关系演变，产业布局体系的完善，产业结构的升级换代，应该说都有所涉猎。之前笔者的很多文章，也许有些朋友看起来是悲观，不过笔者把它理解为客观。现在无比风光的长三角花了20年时间发展工业，风光的上海发展到现在也差不多16、7年了，而珠三角也就更久远了。这些中国经济的标本区域在工业发展，已经远远领先于全国其他区域了。有几个数据比较具有说服力。长三角与珠三角的一产业比例都成功的控制在6.5%以下；长三角的人均GDP达到36000元，珠三角达到55000元（2004年数据）。用这两组数据想说明什么问题呢？笔者只是想说，在长三角珠三角，经济发展水平已经具有相当的基础与一定的高度了，这点在重庆看来还比较遥远，从统计数据来看，重庆2004年人均GDP才7430元。而一产业的比重是18%。从增长率来看，珠三角与长三角几乎保持了与我们一样的高速增长，以同样的加速度，人家的基数比我们高，那么我们之间的绝对差异就会更加高，如果要想缩小差异，唯一的办法就是提高我们的加速度。
 
房价率先拉升应该是以深圳为肇始的，接着是长三角，珠三角，京津翼区域，最后才辐射到全国各地。实际也基本遵循了一个规律就是经济发展活跃程度高的区域，房产发展比较快，同时经过样本区域，进行全国辐射。以川渝地区来说吧（这又是个引起争论的语句）成都房产比重庆发展发力早，也是因为早年成都作为省会城市的丰富积淀，而重庆早年积淀确实不够丰厚。所以成都现在房价比重庆高也是正常。
 
因为工作的关系，碰巧对重庆三个经开区都有个调研，虽然不能说很全面，但也能看出个端倪来。客观的说，重庆城市这几年城市建设做的不错，打通了经济发展的瓶劲，减少了产业发展的制约因素。同时城市在制度革新上的大刀阔斧，为外来资本流入创造更为宽松有利的条件。但是到目前，重庆的工业资本进驻速度与规模确实不太令人有自豪感。我们也有相当数量的国内大型企业进驻，但是国内的大型企业入驻，客观上只能说是工业成本的二次转移问题。从产业链条来说，高价值链条仍然在长三角珠三角，他们分享完第一次产业利益后，再第二轮分配过程中才轮到我们。因此我们现在的产业基础仍然相当的薄弱。
 
与之对应的是我们的楼市的发展，客观来说，实验区出来之前，整个地产的发展形式，略略领先于工业的发展，集中表现为我们楼市投机产品过多（小户型产品），在深圳，在上海，在北京，小户型产品比例都应该比重庆低（7090政策之前），第二个表现是我们的市场出租水平过低，一是租赁市场本身不繁荣，二是租赁的价格一直没有更多的起色。同时也说明本地消费的探底问题，只不过一次又一次的城市发展机遇，让我们把这些看似瓶颈的问题绕过去了。第二个重大因素就是重庆的开发规模一直居于全国领先水平，这个与重庆的经济地位的匹配程度显然不相吻合，虽然可能与重庆城市的政治地位相接近。
 
实验区以后，重庆的房市出现了一次典型的非理性运动。之所以成为运动，是因为在无任何经济支撑的基础下，依靠区县投机资本与外来投机资本迅速将重庆楼市的房价拉倒一个让大家都看不明白的地步去了。而且同时出现量价齐飞的局面。当然政治经济学中一个最重要的法则就是政治对经济的巨大影响力。实验区就具有双重的效果，第一政治上表明中央政府对西部的高度重视，第二实验区自身能给经济发展带来巨大的机遇。不过综观中国的第一批改革开放城市，真正成功的毕竟也占不了几个，更多的城市发展，仅仅是略快于自身的发展。
 
城市的发展，有赖于对所有资源要素的集中聚集，同时通过聚集产生辐射，形成高低错落，相互拉升的局面。重庆作为中国四大直辖市之一，在政治上具有高度的号召力，但同时我们地处西部，也具有显著的区域劣势问题。现代城市的发展，越来越证明，经济的发展，越来越成为资本的游戏，而在这次的实验区中，我们的金融体系或者金融环境，更具体的说，金融政策并没有得到直接的体现。没有金融这根指挥棒，产业体系的迅速转移将受到一种质疑。因为只有资本才具有对产业的直接配置权与处置权。缺少了这个环节的强力支撑，重庆工业发展，前进的道路将不会一步登天。
 
但是我们的房市已经先于工业反馈了这个重大利好消息。从产业链条的归属来说，房地产依然属于三产业，而三产业的发展通常都会以二产业作为依托的，因此二产业的发展滞后，将直接决定三产业持续发展的能级问题。
 
（三）重庆楼市，投机拉高房价，民众买房当三思
 
近来有朋友问道我买房的问题，我一概推说自己不清楚现在楼市，关系教好的朋友会建议他们暂时放弃。改租赁策略，也许更为划算。
 
笔者这段时间一直在思考，这波楼市行情会持续到好久，会从此打开重庆楼市的天窗，一飞冲天，还是短暂热闹之后复归平静，更或者是跌个鼻青脸肿从头再来。其实要回答这个问题，并不难。
 
依据对市场的观察，这波行情带动首先是由郊区进城的购房群体集体拉动，接着是外地投资群体接力，当然中间本地原计划购房的群体因为承受不住房价彪涨所带来的心理压力，提前决策。这三种力量相互推波助澜，形成了这次房市热潮的局面。对这三类群体进行逐个分析，我们或许能察觉出中间有什么问题。
 
在今年早些时候，市内各大媒体都纷纷报道过温州炒房团败走重庆的事情，甚至在今年春交会上，我们依然可以到处看到温州人甩卖房子的现象。造成这个问题的原因是什么呢？这要从房屋的相关政策以及自身的金融属性问题来进行解释。国家规定新买房屋，5年之内转让要交纳营业税所得税以及其他费用。意味着房地产第二次交易的成本极高，没有巨额的差价，根本不可能实现赢利，同时因为房地产是大宗消费品，交易的过程会比普通商品长的多，因此要完成一宗交易，短则10天20天，长则一年半载，变现时间过于缓慢，第三是房地产投资是预期投资，这里有两个方面的意义，一是多数地产投资是投资期房，二是多数投资是考虑未来预期的价值，这里会带出来另外一个更为重要的问题，就是房地产作为一种投资产品不同于其他产品的最大的因素，多数房地产投资是贷款持续累进投资方式。也就是投资一套房屋如果采用按揭的话，那么他有7成是通过银行贷款，在交易完成后的累加投资，这种投资方式一般来说，适合于有固定收入，做长期投资，并能承受短期投资失败的人才能完成的，换句话说，就是比较适合具有相当资金实力的人投资。如果一旦自身经济实力不够强劲，人生的任何外因都将导致投资陷入困境或者失败。如果一个工薪族投资，因为工作变动或者暂时失业，影响收入来源，都有可能危急到整个投资的成败。不过房地产自身也提供了累进投资的造血功能，就是靠租金来养活每月的累进投资，不过这个要建立在良好的租售价匹配的程度上才能完成。当前虽然新房价格涨的一塌糊涂，但租赁市场却是按兵不动，而租赁市场不动的一个最直接的原因，就是重庆人口流动性不强，与重庆自有住房比例过高。而这两个因素，是对租赁市场巨大的制约，如果租赁市场起来不了，那么房屋投资这个累进投资的链条就显得极端脆弱。这个时候期房投资的巨大风险就出来了，在房屋建设期，所有投资者都能容忍，产品没有租赁回报，但是当一度过建设期，进入现房期，还要继续累进投资，就是大多数投资者所不能容忍的，也许温州炒房团就是一是没办法容忍房价持续的平稳的同时，租赁不能完成第二次造血的功能所以才败走重庆楼市的。
 
按照这么一推算，也许2008年冬天将是重庆楼市的一个拐点，也许今天的大量的疯狂将在哪天来兑现非理性的诺言。当然这里要排除一个假设因素，就是重庆工业能够抢在2008年冬天之前快速跟进，这样也许所有的投资者都能喜笑颜开。
 
（四）结束语
 
这是一个不适宜的话题，也是一个招骂的话题。只不过当前的非理性的确对将来有些危害，所以在这多言了。
 
每一次承受经济波动的代价都发生在一般民众上，因此从主观上希望重庆的自己购房居住的朋友冷静冷静再冷静。不要让自己辛苦积攒的生活费在一时冲动中付诸东流，那样真的是得不偿失。