重庆房产

重庆“疯狂的楼市”只能是一阵风

（此文的分析只是一家之言，欢迎朋友们交流赐教！）


还是出手了，重庆市政府出台了文件对飞速提升的重庆房价进行干预。作为曾被认为全国房价控制最好的典型城市，现今的境况是重庆市政府远未曾料到的。

尽管此段时间的增幅还未有一个比较明确的统计，但房价在短短一个多月里的表现足以让全国的开发商们热血沸腾。从业界朋友传出的消息说，阳光、喜来登的价位已在15000左右，据说还卖的很是不错，这样的价位曾经在重庆是无法想象的，其他楼盘的价位虽然没有这么离谱，但可以相信，整体上扬的价格市场让重庆的发展商们提前进入丰收的金色秋天。

有人说这是一种与一线城市接轨的回归，这样的房价才能匹配起直辖市的称谓；也有人将其视作一种魔鬼般的冲动，在十周年大庆之际给重庆开了一个大玩笑。毫无疑问，持前者观点的大多站在发展商的立场，他们手里攥着这座城市最稀缺的土地资源造着人们向往的漂亮楼房；而持后一种看法的则更多的普通老百姓，虽然相较之下处于弱势，但口袋里的钱是否洒出去的主动权亦平添了不少说话的底气。两者相拼，如公婆之论，各有其理。无论站在哪一方的立场，都有着其千丝万缕的理由。

前段时日就此关注写过一篇“重庆，最后一座城池的陷落”，更多的是对此现象表达着一种希望：理性、客观地看待重庆楼市的发展轨迹与发展速度，保持清醒的头脑与意识，让重庆楼市一直健康地走下去。愿望是美好的，祝福也是虔诚的，但结果却是让人有些气短，重庆楼市的“火爆”还真如重庆汉子的性格般在愈演愈烈了。

于是，回过头再来谈重庆现今的楼市时，也许就不该表达一种祝福与愿望了。此次只是想明确地表达自己的一个观点：无论怎么炒作，重庆楼市的“疯狂”也只是暂时的，这样的“疯狂”不可能有长久的生命力！ 

一、    从“试验区”概念的原始初衷看炒作的欺骗性

众所周知，重庆房价的突然“变脸”皆因“试验区”概念的提出与风行，于是，在许多“心怀不轨”者的肆意解读甚至是有意误导下，“试验区”成为重庆房价迅速爬升的一大能源动力提供器，似乎“试验区”的提出首先在解决的就是重庆相对较低的房价问题。

让我们再回过头来看一下这人所共知的概念全称：全国统筹城乡综合配套改革试验区。也就是说，“试验区”最基本的功效释放首先是统筹城乡发展，从而达到城乡共同发展进步的战略目标。从官方的解读来看，统筹城乡发展是全面落实科学发展观、加快构建社会主义和谐社会的必然要求。

显然，现今增幅如此之大的房价与“试验区”是背道而驰的。有观点强调，“试验区”建设需要大量的财力，而房地产行业是最容易也是最快捷为地方财政做贡献的一大“法宝”。言下之意，重庆房价的快速上扬不仅仅是发展商们所希望的，也是重庆政府所需要的，但果真如此吗？

重庆市市长王鸿举在接受凤凰卫视吴晓莉采访时曾明确表示，中央给重庆赋予“试验区”的使命中，很重要的一个原因就是这十年来重庆经济的快速发展。用王市长的话说：直辖10年来，重庆经济发展得很快，政府财力也一天天增强，政府有财力保证重庆在统筹城乡发展上做出一些新的、有用的探索。

可见，重庆政府并没有想过借“试验区”概念的提出来刺激房地产偏离正常的发展轨道，从而为政府增加财政上的收入，所谓“试验区”对房地产的利好只不过是地产企业打着政府的幌子进行疯狂敛财的行为而已。

既然“试验区”的初衷是冲着城乡统筹发展、建设和谐社会而来的，那么当前楼市这种非正常的价格表现显然是对“试验区”概念的曲解甚至伤害，且不从经济层面去论证，仅站在政治层面，重庆市政府就不可能对此“狐假虎威”的行为放任不管，毕竟中央给予的“试验区”不仅仅是一种荣誉，更是一种责任！如果说冲着城乡统筹发展、建设和谐社会去的“试验区”竟然导致的结果是房价的不断飞升，市民的情绪加大，这显然是中央不愿意看到的！ 

二、    从消费市场的支撑元素看房价泡沫的真面目

谁都没有否认，直辖十年后的重庆的确取得了长足的进步，但是，这样的进步是否足以支撑这样快速的价格增长？答案显然是否定的。

任何一个市场的房价都在消费市场能找到一些相应的支撑元素，如当地的经济实力和市民的收入水平。

首先，从重庆的经济实力来看，尽管在十年的发展后已具有相当的实力与积累，但相较于周边各城市而言，重庆直辖市显然不比那些省会城市有太多的优越，更别说与北京、上海、广州等有着深厚积淀且有着优越地缘条件的城市去比较了。在此现实背景下，以那些城市的房价来作为重庆房价的参照标竿显然是可笑之至的。

其次，从重庆市民的收入状况来看，尽管重庆市曾经的官方说法是月平均收入是2600元，（但2006年重庆统计局公布的数据相去甚远，只有16630元），姑且按2600元算的话，（如果算上许多无固力收入的市民，这个数字打下来的折扣也不容小视）其收入水平也较深圳、广州、北京等地差距不小，这样的工资水平去支撑开发商们所期待的高房价更是力不从心的。

第三，谈到冲动型购房行为，笔者是抱有很大怀疑的，重庆的购房消费人群历来比其他城市的市民表现的更为理性与自我，不太容易“上当受骗”，才会有开发商们的“慨叹”：在重庆做好房地产，可以在全国当上“NO.1”，尽管这段时间的炒作铺天盖地，但其销售真的如“吹嘘”的那般漂亮吗？重庆人这般容易激动，重庆的房价早就等不到现在才开始“发飙”了，其间有多少扰人视听的信息发布，笔者不得而知，但“疯狂的重庆房价”下重庆购房者也开始“疯狂”的说法肯定是信不得的！ 

三、    从城市魅力的吸纳能量看投资回报的可笑性

据说，此次重庆房价上涨最大的是一些投资类产品，理由是重庆将迎来新一轮的经济发展高速期，外来人口及周边郊县的人口将以成倍的速度每年递增，因此，这样的投资回报简直就象是捡钱一样。

但，果真如此吗？

首先，发展中的重庆需要多少年来实现真正意义上的“创业城市”？吸纳外来人口的一个重要因素是其相对较高待遇的就业机会或者相当较高回报的创业机会，而这样的机会基本取决于当地第三产业的发展规模与发展水平。从重庆的经济结构上看，第三产业至少目前还是重庆经济体系中的一条短腿，短期内很难提供太多这样的机会。尽管我们对重庆经济发展的未来充满信心，但这也只是相对自身的纵向比较而言的，外来人口是会每年都有一定的增长，但真正实现投资产品的回报显然将需要一个漫长的过程。

其次，作为内陆山城的重庆有可能成为一个“移民城市”吗？从其本身的城市建设、城市文化及周边的旅游资源上看，是否有足够的吸引力让外来人口选择在重庆安家落户？这样的底气现实点考虑其实也未必很足吧？尽管重庆人对自己的城市充满着骄傲，但这样的骄傲能引发多少共鸣其实也并不象营销语言说得那般乐观的。

第三，周边郊县的“移民潮”真那么容易实现吗？众所周知，重庆是一个组团式发展的城市，除却解放碑在全国形成了一定的影响之外，各区自发形成的城区中心基本上不具备太多的品牌影响力。加上重庆客观存在的地理现实条件，周边郊县的市民哪怕真的移民也未必会体验到比现在更为优越的生活状态与生活模式，其城市吸引力相当有限。

因此，现今重庆楼市所流行的“投资回报论”，无论其数据算是怎生的天花乱坠，其基准点却是站不起来的。


四、    从重庆楼市原有的行走路径看房价飞涨的不可行性

一直以来，在人们的印象中，重庆楼市好象都表现的很是低迷，尤其是与其他一线城市相比，重庆楼市的发展简直可以忽略不计，然而事实上，重庆楼市同样按照符合其自身条件的发展速度稳步增长着。

据重庆相关研究机构的调查显示，重庆商品房房价自直辖之后一直呈上升趋势。2000年后增长开始加快，2003年到2005年上涨幅度最快。根据重庆市统计年鉴数据，2004年重庆主城区平均房价2374元/平方米，比2003年的2103元/平方米上涨271元，上涨幅度为12.89%；2005年重庆主城区平均房价2827元/平方米，比2004年的2374元/平方米上涨453元，上涨幅度为19.82%；但2006年受宏观政策调控的影响，2006年商品房的价格上涨幅度较小，在2005年2827元/平方米的价格基础上涨了2.30%。

2007年1-5月份主城区平均房价上升到3035元/平方米，比2006年均价涨了260元，仅半年的时间上涨幅度为4.94％，总体增长速度仍然比较快。  

可见，重庆房价其实远不象发展商们所鼓动的“重庆房价一直停滞不前”而需要“一场价格革命”以“匹配重庆直辖市的地位”，现今房价的飞涨速度也远不是发展商们所解读的“积存多年的消费力爆发”，而是在原本健康、平稳的发展速度上被人为制造出来的“变异”。

一个很简单的认识，一个行业如果在没有条件支持的情况下突然改变其发展速度与发展模式，这个行业肯定是出问题了。而如果将这样的问题还当作是正常的，那么，其最终伤害的也远不是这个行业本身了。